【中古住宅流通元年】2026年、不動産市場が激変します

目次
「中古住宅流通元年」とは？
まとめ

1
「中古住宅流通元年」とは？
2
日本の住宅事情の変化
3
中古住宅流通を支える「三拍子」
4
なぜ税制が重要なのか？
5
消費者にとってのメリット
6
省エネ性能の重要性
7
注意すべきポイント
8
賢い中古住宅購入のために
9
まとめ

「中古住宅流通元年」とは？

「中古住宅が流通しているのなんてずっと前からでしょ」と思われる方も多いと思います。確かにそうです。しかし、いよいよ本格的になるのが2026年なのです。物事が拡大していく時には、法律が背景にあったり、いろんな後押しがあって、どんどん浸透していくものです。そして今年、中古住宅流通を後押しする「三拍子」がついに揃いました。

日本の住宅事情って、今までどうだったんですか?

元々日本は新築住宅が多い国で、8〜9割近くが新築住宅ばかり。中古住宅を買う人は少数派でした。しかし、人口が減り空き家が増える中、「作っては壊す」という30年ぐらいで家を壊すサイクルではなく、「良い物を作って長持ちさせていく」という世界観に変わってきました。

いつから変わり始めたんですか?

2006年の「住生活基本法」という法律ができてからです。ヨーロッパやアメリカのように、古いお家の方が価値があったり、新築することよりも長持ちしている家に価値を見出す、そんな文化を日本でも作りましょう、ということを謳ったのです。それから約20年、ついに本格的な変化の年を迎えました。

今までも制度はあったのに、なぜ今年が「元年」なんですか?

これまでも、インスペクション（住宅検査）、瑕疵保険、住宅履歴情報など、安心して中古住宅を買える制度は作られてきました。しかし、これらの制度があっても、中古住宅売買が爆発的に増える起爆剤にはなりませんでした。なぜなら、税制面での後押しが不十分だったからです。

中古住宅流通を支える「三拍子」

制度設計

インスペクション（住宅検査制度）、瑕疵保険、住宅履歴情報など、安心して中古住宅を購入できる仕組みが整備されました。

市場の仕組み作り

不動産会社などの現場プレイヤーが、これらの制度を実際に運用する体制が徐々に整ってきました。

税制優遇（今年から本格化！）

2026年の税制改正で、中古住宅を買う人にも新築住宅並みの税制優遇がつきました。これが最後の重要なピースでした。

なぜ税制が重要なのか?

戦後の住宅政策は、景気対策の側面もあり、「新築住宅を建てましょう」に税金が多く投下されてきました。新築に関する住宅ローン減税は非常に手厚かったのです。一方で、法律では「新築住宅よりも中古住宅の活用を」と謳いながら、税金面では「新築住宅買った方がお得」という状態が続いていました。まさにアクセルとブレーキを同時に踏んでいるような状態だったのです。今回の税制改正で、このジレンマがほぼ解消されました。

消費者にとってのメリットは何ですか?

税制優遇があることで、不動産事業者もしっかり制度を活用するようになります。インスペクションや瑕疵保険について、きちんとお客様に説明する会社が増えてくるでしょう。つまり、消費者が本当に安心して中古住宅を買える市場に、やっと入り口に立ったということです。

省エネ性能も重要なんですか?

はい、非常に重要です。国にとって省エネ性能は必須の課題となっています。新築住宅はどんどん義務化が進んでおり、2030年にはZEHレベルまで上がることになっています。中古住宅も、省エネ性能を高めると、より税金が優遇される仕組みになりました。脱炭素社会を実現するため、今あるストック住宅の省エネ性能を高めることが求められているのです。

注意すべきポイント

中古住宅の税制優遇を最大限に活かすには、省エネ性能をどう上げていくかの説明ができる、あるいは手配ができる不動産会社から購入する必要があります。減税額が何百万円も変わってくる可能性があるのです。

しかし現実的には、省エネ性能のことをきちんと説明できる不動産会社はまだまだ少ないのが実情です。特に、建設業免許を持っている不動産会社は、都市部では非常に少なく、全体の10〜20％程度と思われます。建設業免許がないと、500万円以上のリフォーム工事を自社で請け負えません。

賢い中古住宅購入のために

省エネ性能について説明できる会社か確認

その物件が省エネ等級4以上なのか、買った後にリフォームで性能を上げられるのか、減税額がどれだけ伸ばせるのか、しっかり説明できる会社を選びましょう。

建設業免許の有無をチェック

建設業免許を持っている不動産会社なら、住宅の性能について自ら判断でき、リフォーム工事も請け負えます。購入から改修まで一貫してサポートしてもらえる可能性が高まります。

提案能力のある会社を選ぶ

単に物件情報を提供するだけでなく、購入段階で減税のことも含めて総合的に提案できる会社を選ぶことが、中古住宅購入の成功の鍵となります。

まとめ

2026年は、制度設計、市場の仕組み作り、税制優遇という三拍子が揃い、中古住宅が本格的に流通していくスタートラインにやっと立った年です。業界も良くなり、消費者にとっても安心して購入できる環境が整ってきました。ただし、不動産会社の提案能力によって、得られるメリットに大きな差が出る時代でもあります。賢く会社を選び、税制優遇を最大限に活用して、理想の中古住宅を手に入れましょう。