【不動産売却】築40年の家を相続して売りたい！現状のまま売る？それともリフォームすべき？

石井

今回は「築40年の家を相続して売りに出したいけれど、そのまま売れるのか、それともリフォームした方が高く売れるのか？」という質問です。

高橋

結論から言うと、リフォームした方が高く売れる可能性が高い ですが、その方法やリスクについて詳しく説明します。

築年数が経過し、汚れや老朽化が進んだ物件を相続した場合、多くの人が「そのままでも売れるのか？」や「リフォームが必要なのか？」を迷います。

特に、長期間放置されていた物件の場合、見た目が悪く、買い手がつきにくいのではないかと不安になるものです。

リフォームすれば確実に高く売れる？

答えは「YES 」です。
リフォームをすることで物件の価値が向上し、売却価格が上がるケースは非常に多いです。ただし、いくつかの注意点があります。

なぜ高く売れるのか？

第一印象が重要
買い主は物件を見た瞬間に「自分たちが住む姿」を想像します。しかし、生活感が残っていたり、汚れている物件ではその想像が難しいため、敬遠されやすいです。
未来をイメージさせる力
リフォームによって「完成後の姿」を具体的に提示できると、買い主の心をつかみやすくなります。

実例を見てみましょう

実際に私たちが取り扱った事例をご紹介します。

事例1：杉並区の戸建て（築40年）

物件概要
- 築年数：40年
- 売却希望価格：4,980万円
- 問題点：外壁の劣化、内装の汚れ、キッチンや浴室が古く使い勝手が悪い。また、親世代が住んでいたため生活感が残っている状態。
現状での査定結果
複数の不動産会社に査定を依頼したところ、「そのままでは売れにくい」という厳しい評価を受けました。買い主からも「古すぎる」「リフォームが必要そう」といった声が多く、なかなか購入申込が入りませんでした。
対策と実行内容
当社では「リフォームプラン付き」での販売を提案しました。具体的には以下のポイントに取り組みました。
- フルリフォーム : 外壁塗装、床材・壁紙の張替え、キッチン・浴室の設備交換を行い、現代的なデザインに刷新。
- VR技術活用 : リフォーム後の完成予想図を3Dモデルで作成し、買い主に「完成後の姿」をリアルに体験してもらう仕組みを導入。
- 価格設定の見直し : リフォーム費用を含めた上で6,180万円という価格を提示。周辺相場よりも若干高い設定でしたが、完成後の価値を強調しました。
結果
リフォーム後、物件は約2ヶ月で売却成立。売却価格は6,180万円となり、当初の希望価格（4,980万円）を大きく上回る結果となりました。買い主からは「完成後の姿が想像しやすかった」と好評を得ました。

事例2：神奈川県のマンション（築30年）

物件概要
- 築年数：30年
- 売却希望価格：6,180万円
- 問題点：室内が暗く、設備が古い。特にキッチンやトイレが昭和の雰囲気を残しており、若い層には敬遠されがちでした。また、窓が小さく採光が不足していることもマイナスポイントでした。
現状での査定結果
複数社に査定を依頼したところ、「6,180万円では難しい」との回答が大半でした。「5,800万円程度が限界」という意見もあり、買い主からの問い合わせも少なかったです。
対策と実行内容
この物件では、実際にリフォームを行うのではなく、「リフォームプラン付き」での販売を提案しました。具体的には以下のように進めました。
- リフォームプランの作成 : キッチンやトイレのリニューアル、窓の拡張による採光改善、フローリングの張替えなどを盛り込んだプランを作成。
- VR技術の導入 : 完成予想図を3Dモデルで制作し、ゴーグルを使って買い主に体験してもらいました。これにより、部屋が明るく広々とした印象を与えることに成功。
- 価格設定 : リフォーム費用を加味し、6,700万円という価格を提示。周辺相場を考慮しつつ、完成後の価値を強調しました。
結果
VR技術を使ったプレゼンテーションが功を奏し、物件は約1ヶ月で売却成立。売却価格は6,700万円となり、当初の希望価格（6,180万円）を上回りました。買い主からは「完成後のイメージがわかりやすかった」という声をいただきました。

リフォーム費用は誰が負担する？

リフォームには当然コストがかかります。この費用を誰が負担するかが重要です。

1. オーナーが先に支払う場合

オーナー自身がリフォーム費用を負担し、物件をきれいにしてから売却する方法です。
この場合、初期投資が必要ですが、高値で売れる可能性が高まります。

2. 不動産会社が立て替える場合

一部の不動産会社では、リフォーム費用を立て替えてくれるサービスを提供しています。ただ、この場合、業者選びが重要です。信頼できる会社でないと、かけた費用以上に売却価格が上がらないこともあります。

3. リフォームプランを付ける方法

最近注目されているのが、「VR技術を使ったリフォームプラン」です。
実際にリフォームをせず、完成予想図や3Dモデルを使って買い主に「完成後の姿」を提示する方法です。これにより、コストをかけずに高値で売却できる可能性 があります。

中古物件購入者の心理を理解する

中古物件を購入する人の多くは、物件をそのまま使うわけではありません。
ほとんどの人が「購入後にリフォームをする」と考えています。そのため、「ビフォーアフター」のアフターを明確に提示することが重要 です。

なぜ不動産屋がプランを作るのが難しいのか？

不動産業者は基本的に「建設業の免許」を持っていないため、リフォームに関する専門知識がありません。そのため、多くの不動産会社は「直したらこんな価値がある」という説明ができません。これが、買い主に魅力を伝える上で大きな障害となります。

しかし、当社ではVR技術やAIを活用し、買い主に具体的な完成イメージを提供しています。例えば、汚れた部屋でもVRゴーグルを使えば、リフォーム後の姿をリアルに体験できます。これにより、買い主の期待値が上がり、高値で売却できるのです。

【実例紹介】VRプランで成功した事例

事例3：豊島区の中古マンション（築40年）

物件概要
- 築年数：40年
- 売却希望価格：3,980万円
- 問題点：建物自体が老朽化しており、共用部分も古さを感じさせる状態。また、室内は荷物が散乱し、掃除や片付けが必要な状態でした。相続税の納付期限が迫っており、早期売却が求められていました。
現状での査定結果
他社の査定額は3,500万円～3,700万円程度。買い主からは「見た目が汚い」「住むまでに時間がかかりそう」といった理由で敬遠されていました。
対策と実行内容
当社では以下のアプローチを取りました。
- 荷物整理と清掃 : 専門業者に依頼し、室内を徹底的に清掃。また、不要な荷物を処分し、物件の見栄えを向上させました。
- VRプランの作成 : リフォーム後の完成予想図を3Dモデルで制作。特にキッチンや浴室、壁紙のリニューアルを重点的に強調しました。
- 価格設定 : リフォームプランを付けて4,980万円という価格を提示。周辺相場を大幅に上回る設定でしたが、完成後の価値を強調しました。
結果
VRプランを活用した販売手法が功を奏し、物件は約1.5ヶ月で売却成立。売却価格は4,980万円となり、当初の希望価格（3,980万円）を大幅に上回りました。買い主からは「将来の姿が具体的にイメージできた」と好評を得ました。

事例4：相続物件（親の荷物だらけ）

物件概要
- 築年数：35年
- 売却希望価格：1,680万円
- 問題点：親が長年住んでいたため、大量の荷物が残っていた状態。また、壁や床が傷んでおり、掃除や片付けが必要でした。相続税の納付期限が迫っていたため、早期売却が必須でした。
現状での査定結果
他社の査定額は1,600万円～1,700万円程度。買い主からは「汚い」「手間がかかりそう」といった理由で敬遠されていました。
対策と実行内容
当社では以下の方法で価値を引き上げました。
- 荷物整理と清掃 : 専門業者に依頼し、室内を徹底的に清掃。また、不要な荷物を処分し、物件の見栄えを向上させました。
- VRプランの作成 : リフォーム後の完成予想図を3Dモデルで制作。特にキッチンや浴室、壁紙のリニューアルを重点的に強調しました。
- 価格設定 : リフォームプランを付けて2,480万円という価格を提示。周辺相場を大幅に上回る設定でしたが、完成後の価値を強調しました。
結果
VRプランを活用した販売手法が功を奏し、物件は約1ヶ月で売却成立。売却価格は2,480万円となり、当初の希望価格（1,680万円）を大幅に上回りました。買い主からは「将来の姿が具体的にイメージできた」と好評を得ました。