【不動産売却】相続した実家が「再建築不可」だった場合、家は売れる？

石井

今回は「最近親が他界し、実家を相続しました。誰も住んでいないので売却しようと思っていますが、相続した家が再建築不可の建物だったことが分かりました。この場合、家を売ることはできるんでしょうか？」という質問です。

高橋

売れるか売れないかでいえば、もちろん売れます。ただし、厳しい条件であることは間違いないので、注意が必要です。

まず、「再建築不可」とは、その名の通り建物を新しく建て直すことができない物件のことを指します。
これは「建築基準法」という法律に基づいており、主に以下の条件が関係しています：

道路に接していない土地
　建物を建てるには、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。この条件を満たしていない土地は、新しい建物を建てることができません。
道路の種類による制限
　道路と見た目は同じでも、法律上「道路」と認定されていない場合があります。例えば、私有地であって公的に認定されていない私道や、建築基準法施行以前から存在する狭い道路などがこれに該当します。
旗竿地のような特殊な形状
　道路に接している部分が狭すぎる場合（例えば2メートル未満）、これも再建築不可とされる可能性があります。

結論から言うと、「再建築不可」の物件でも売却は可能です。
ただし、以下の点に注意が必要です。

1. 購入希望者が限られる
再建築不可の物件は、通常の住宅ローンが利用できません。そのため、購入者は現金で購入できる人、または投資家などに限られる傾向があります。

2. 価格が安くなる可能性
建て替えができないため、物件の価値が下がりやすく、市場価格よりも安く売り出す必要がある場合があります。

3. 隣接地への売却が有利
隣接地を所有する人が購入するケースが多いです。隣地と一体化することで建て替え可能な土地になる場合があり、隣地所有者にとって価値が高まります。

再建築不可の物件を売却する際は、以下の方法が有効です。

1. 不動産業者に相談する
再建築不可物件に詳しい不動産会社を選びましょう。プロの視点で適切な価格設定や販売先を提案してくれます。

2. 投資家に売却する
投資家は、再建築不可の物件でもリフォームして賃貸に回すなどの方法で活用するケースがあります。

3. 行政に相談する
再建築不可の条件が緩和される可能性があるか、役所に相談してみましょう。例えば「43条但書き適用」という制度では、特定の条件を満たせば建て替えが許可されることもあります。

「再建築不可」という条件は、一見すると大きなハードルに見えますが、対策や売却方法は確立されています。特に、行政との交渉や隣接地との交渉など、ケースバイケースで柔軟に対応することが重要です。

また、個別の事情や地域ごとのルールによって対応策は異なるため、必ず専門家や不動産業者に相談することをおすすめします。

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